Els reptes de l’habitatge cooperatiu
Jordi Pascual · El Cugatenc
Al final del mandat el govern anterior ens van proposar un terreny públic catalogat com a equipament però llavors no es va materialitzar i amb el canvi de govern tot s’ha aturat”, explica Maria López, membre de l’associació 4 Pins, que agrupa famílies que volen impulsar una promoció d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, “l’any passat ens vam trobar amb la COVID-19 i sense terreny així que algunes persones van marxar de l’entitat”. Van intentar trobar un solar privat però topaven amb dos impediments bàsics: que eren cars i que urbanísticament la majoria només permetien construir un habitatge unifamiliar.
A l’associació 4 Pins consideren que el seu principal escull és la voluntat política. “Hi ha una part del govern que veu la cessió d’ús com un benefici per als privats”, argumenta López, “se centren en fer front a l’emergència habitacional però la solució a aquest problema és diversa i, de fet, Promusa promou un altre model que no ha estat capaç de resoldre la situació”. Cal recordar que qualsevol entitat constituïda legalment pot optar a la cessió d’un terreny de titularitat pública per a la construcció d’HPO (Habitatges de Protecció Oficial). Les cooperatives d’habitatges, i més encara aquelles que són sense ànim de lucre i interès social, compten amb una reserva de sòl per HPO.
El tinent d’alcaldia de Cohesió Territorial i Habitatge, Francesc Duch, per la seva banda, diu que els serveis tècnics de l’Ajuntament no veuen viable fer una promoció d’habitatge cooperatiu sobre un sòl d’equipaments i que la recerca d’un emplaçament alternatiu dependrà de les negociacions amb diversos privats amb qui se cerca tancar convenis per ampliar els terrenys per fer promocions d’habitatge assequible, una operació que qualifica de microurbanisme. Mentrestant l’associació 4 Pins resta a l’espera.
Per altra banda, la cessió del terreny de les Cases dels Mestres de la Floresta a Clau Mestra (part de Sostre Cívic) per fer una promoció d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús i una part d’autoconstrucció assistida es va deslligar al novembre passat, després de sis anys d’espera. Des de l’ocupació reivindicativa del col·lectiu 6 Claus a l’estiu del 2014 en què es demanava aplicar un règim de masoveria urbana, hi ha hagut molts esculls: acordar el projecte, fer una modificació urbanística, comprar una part dels terrenys que no era de propietat municipal i, fins i tot, una ocupació per necessitat que es va haver de resoldre a través dels serveis socials.
Joana Casteleiro, membre de Clau Mestra, explica que, després d’haver superat tots aquests esculls, es troben al principi del camí amb el repte de negociar el finançament amb l’Institut Català de Finances i pendents de l’inici de les obres, que es preveuen al març. Mentrestant també han d’afrontar les dificultats internes dels futurs residents: preocupacions, cohesió de grup i gestió emocional.
Les dues principals propostes d’habitatge cooperatiu a Sant Cugat es troben molts obstacles que van des de la voluntat política fins al finançament. Però no és una qüestió exclusiva del nostre municipi. “L’habitatge cooperatiu no està recollit al marc legal i això provoca que sigui més difícil i més car impulsar promocions ja que no hi ha ajuts”, explica Simona Cerri, membre de la cooperativa d’arquitectura Arqbag, “sense ajuts el capital inicial a aportar per les persones sòcies és més elevat, el que és un problema d’accessibilitat, especialment per a col·lectius vulnerables i gent jove”.
Una campanya per fer que l’habitatge cooperatiu sigui assequible
L’aportació de capital de cada soci a la promoció de les Cases dels Mestres oscil·la entre els 6.000 i els 9.000 euros en funció de la mida de l’habitatge. És una xifra molt baixa en comparació amb altres promocions i, especialment, amb les que es fan en sòl privat. Tot i que un cop es comença a viure es passa a pagar una quota que generalment està per sota del lloguer de la zona, el capital inicial esdevé un tall ja que hi ha moltes persones que no el poden assumir ni hipotecar-se per fer-ho. Però és una aportació difícil de reduir ja que permet pagar l’inici de les obres, la compra del terreny (si no és cedit) i la contractació dels possibles préstecs, que s’amortitzen amb un dels trams de la quota mensual. Actualment l’aportació inicial de les persones sòcies oscil·la entre 30.000€ i 60.000€ segons quin tipus de promoció sigui (en sòl públic o privat, i depenent dels terrenys on s’ubiqui la promoció).
Per donar resposta a aquesta problemàtica, la sectorial d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús de la Xarxa d’Economia Solidària (XES) a nivell nacional ha impulsat la campanya Fem assequible l’habitatge cooperatiu! Amb ella interpel·len les administracions públiques perquè prenguin mesures perquè l’habitatge cooperatiu sigui realment assequible.
Proposen 11 mesures en quatre eixos amb propostes com reservar una quota mínima del 25% per a habitatge cooperatiu en cessió d’ús als ajuts del Pla Estatal d’Habitatge, crear una línia d’ajuts a la capitalització, aplicar bonificacions fiscals en impostos com l’IBI o l’ICIO, considerar les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús que mantenen la propietat com cooperatives especialment protegides, millorar les condicions de les línies de finançament públic o implicar les administracions per fer un fons cooperatiu que faciliti la constitució d’avals financers, entre d’altres.
Cerri explica que l’Ajuntament de Barcelona ha estat pioner en la promoció d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús a terrenys públics –i, per tant, seguint els criteris d’HPO– amb concursos públics per fer promocions en diversos solars de la ciutat. Tot i això, algunes de les aportacions de capital són tan elevades que suposen deixar fora una part de les persones que tenen dret a HPO: “Demanem ajuts a cooperatives i a sòcies per a permetre l’accés a tothom. A més, els ajuts a persones que viuen en habitatges cooperatius han de ser equiparables als del lloguer”.
Fer una mossegada al mercat
L’increment d’oferta d’habitatge HPO, sigui en modalitat de lloguer o cooperatiu, ajuda a regular el preu del mercat immobiliari ja que permet ponderar l’especulació absoluta actual sobre un bé bàsic com és l’habitatge. Alhora, les cessions a llarg termini (generalment a 75 anys) donen resposta de per vida a les unitats familiars però tenen una rotació baixa a diferència de la que permet l’HPO de lloguer, que tot i no permetre projectes de vida afronta l’emergència d’una manera més ràpida. La cessió d’ús, a diferència de l’HPO de venda, evita que l’administració perdi patrimoni ja que el conserva, i a més suposa un estalvi de costos per a l’administració ja que s’estalvia la promoció de l’habitatge que es fa a càrrec de la pròpia cooperativa. L’administració tan sols ha de posar sòl públic a disposició de les cooperatives que participen a la convocatòria.
Mentre les administracions es debaten sobre quins models d’habitatge públic aplicar –la interrelació entre els quals tractarem més endavant en la campanya #HabitatgeCooperatiuADebat–, la incidència sobre el conjunt del sòl continua sent mínima. A Catalunya, explica Cerri, els habitatges HPO representen un 2,58% del parc, el que no permet una incidència real en els preus del mercat lliure. Per això la campanya de la XES també demana mecanismes que facilitin la compra de sòl privat a les cooperatives, permetent fer una mossegada al mercat amb un model que no està sotmès a l’especulació.
“Als anys 70 hi va haver moltes cooperatives d’habitatge però no tenien mecanismes per mantenir la propietat col·lectiva i això va fer que els cooperativistes venguessin els pisos i, per tant, que aquests tornessin al mercat”, apunta Cerri, “ara tornen a haver promocions en sòl privat però amb un model que impedeix que els habitatges puguin tornar al mercat lliure”. Reconeix, però, que hores d’ara, mentre no canviï la legislació i els ajuts, resulta molt car fer promocions d’habitatge cooperatiu en sòl privat i per això moltes d’elles es fan a través de la cessió d’ús per part de l’administració pública.
Font: El Cugatenc